Una de las preocupaciones más importantes de la Unión Europea para el cumplimiento de los objetivos del Acuerdo del Clima de París es la financiación de la eficiencia energética de edificios. El proyecto europeo de hipotecas a la eficiencia EeMAP pretende vincular la financiación con la calificación energética de los edificios. GBCe, con la colaboración de Triodos Bank, ha organizado la Jornada Taller del 22 de marzo pasado, sobre “La hipoteca eficiente. Cómo crear una hipoteca estandarizada de eficiencia energética”, en la que La Oficina de JGB participó con una ponencia sobre el certificado de eficiencia energética.
La eficiencia no existe sin la medición de los consumos reales de energía. La certificación energética sirve para medir comparativamente los ahorros de energía antes y después de la ejecución de las actuaciones en los edificios para determinar su calificación energética.
Marco normativo
En el RD 235/2013 se hizo la transposición de la Directiva 2002/91/CE, con once años de retraso, para establecer la obligatoriedad de la certificación energética de los edificios existentes. A partir de ese momento la certificación energética se convirtió en un papel a incluir en las operaciones de compra venta y alquiler de viviendas.
Dos meses después del RD 235/2013 se publicó la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que desarrolló la certificación energética incluida en el Informe de Evaluación del Edificio (antigua ITE). El texto refundido del RDL 7/2015 lo desarrolla de la siguiente manera:
• Artículo 29, por el que la certificación energética pasa a formar parte del Informe de Evaluación del Edificio, podrá exigir actuaciones de mejora o subsanación de deficiencias, su incumplimiento se considerará infracción urbanística y deberá remitirse al registro único de la Comunidad Autónoma que corresponda.
• Disposiciones adicionales 12ª y 13ª, que desarrollan el régimen de infracciones y sanciones que se tramitarán por los órganos que determinen las comunidades autónomas. Se persigue principalmente el falseamiento de los datos de la certificación energética.
• Disposición transitoria 2ª, que establece la obligatoriedad del Informe de Evaluación del Edificio para los de tipología residencial colectiva con antigüedad superior a 50 años, los que pretendan acogerse a ayudas públicas y el resto de los edificios cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal.
El ámbito de la certificación energética se establece sin perjuicio de que las comunidades autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, confirmando la naturaleza de abajo arriba de la regulación de la eficiencia energética de edificios.
El 17 de enero de 2018 se publicó la Sentencia del Tribunal Constitucional que anula parcialmente la regulación del informe de evaluación de los edificios porque vulnera las competencias exclusivas de las comunidades autónomas en urbanismo, vivienda y ordenación del territorio.
El TC no cuestiona el procedimiento ni la obligatoriedad de la certificación energética y viene a ratificar la conclusión de que son las comunidades autónomas y los ayuntamientos, como instituciones competentes en urbanismo y vivienda, los responsables de determinar la regulación, ámbito y alcance de la eficiencia energética de los edificios. Las normas nacionales no impiden que nuestras ciudades establezcan los mayores niveles de exigencia sobre la certificación energética.
La Comisión Europea publicó el 29 de julio de 2016 la recomendación no vinculante sobre las directrices para los edificios de consumo de energía casi nulo, definidos como aquellos que han alcanzado un nivel de alta eficiencia y la poca energía que requieren la generan in situ, en el propio edificio, preferentemente con renovables. Es el edificio, primero de alta eficiencia y, después, con autoconsumo que el documento asimila con la calificación energética A++.
Entre las propuestas de la Estrategia de calor y frío que la Comisión Europea presentó en 2016 para reducir la demanda de energía primaria y sustituir los combustibles fósiles por renovables en los nuevos edificios y los que se rehabiliten, destaca el reforzamiento de la fiabilidad de la certificación energética de los edificios.
Los 4 impactos de la certificación energética de los edificios
1. “La certificación energética determina la posición del edificio en el mercado inmobiliario y la mejora de la calificación energética revaloriza el patrimonio. Hay estudios que elevan esa revalorización hasta un 10% en España y hasta un 14% en el resto de Europa.”
La inversión del sector terciario en España en rehabilitación energética se sitúa muy por encima de la media debido a que los edificios con baja calificación se arriesgan a quedar fuera de un mercado en el que el coste energético se ha convertido en el principal coste de explotación de los edificios. El mercado está obligando a que los edificios cuenten con la calificación energética más alta. La tendencia que se ha iniciado en el sector terciario se extenderá a todo el parque edificatorio.
La posibilidad de que las principales ciudades españolas, como Madrid o Barcelona, atraigan empresas dispuestas a abandonar Londres a causa del Brexit se ve limitada por la baja calidad y eficiencia de la oferta de edificios de oficinas, a pesar de que sus precios son más baratos que en otras capitales europeas.
Hay ciudades, como Barcelona, donde ya es más fácil alquilar o vender edificios con calificación energética A. Los inversores, sobre todo extranjeros, valoran antes los costes energéticos de los edificios que su coste financiero.
2. “La certificación energética facilita el acceso a la financiación con mejores condiciones. A la oferta de Triodos Bank para incentivar la financiación de proyectos de inversión en energías renovables y de eficiencia energética de edificios con hipotecas vinculadas a la certificación energética, ha seguido el anuncio del BBVA que se plantea bonificar hipotecas para la compra de viviendas con alta calificación energética.”
Esta tendencia se ve respaldada por el hecho de que este tipo de préstamos tiene menos riesgos de impago. Considerando que el óptimo de rentabilidad de la eficiencia energética se extiende a la vida útil de edificio, la hipoteca energética resulta más importante que la hipoteca financiera.
3. “La certificación energética determina las ayudas públicas, como se puede comprobar en los programas PAREER de apoyo a la rehabilitación energética que gestiona el IDAE.”
Las ayudas no se tramitan sin comprobar la fiabilidad de la certificación energética del edificio registrada antes de iniciar las actuaciones y se exige el certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado después de ejecutar las reformas propuestas.
4. “La certificación energética ha de incluirse en la contratación pública.”
Aunque los artículos 94 y 202 de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, no incluyen expresamente el certificado de eficiencia energética como acreditación de las condiciones medioambientales de contratación, sí se deduce la posibilidad de incorporarlo en los pliegos.
Este criterio, que podemos denominar de ecocondicionalidad, se deriva de la Disposición adicional 13ª de la Ley 15/2014, de racionalización del Sector Público, que establece para las administraciones públicas del Sector Público Estatal que solamente podrán adquirir o arrendar bienes, servicios y edificios que tengan una alta eficiencia energética. Los órganos de contratación deberán evaluar la posibilidad de contratos de rendimiento energético para incluirlo en los pliegos que rijan la licitación, en cumplimiento del artículo 6 de la Directiva 2012/27/UE, de eficiencia energética.
La transición del sistema financiero mundial hacia la sostenibilidad ambiental es ya un hecho
La One Planet Summit cumbre convocada en diciembre de 2017 por el presidente Macrón para celebrar el segundo aniversario del Acuerdo del Clima de París envió claras señales a los mercados. El Banco Mundial anunció que dejará de financiar los combustibles fósiles; una red de bancos centrales, como los de Francia, Méjico, China, Inglaterra y Alemania, tendrán en cuenta la amenaza del clima; una coalición de fondos soberanos, liderados por Francia y Noruega, dirigirán sus inversiones a combatir el cambio climático y Moody´s ha advertido de la depreciación de activos vinculados a la energía fósil.
La Comisión Europea presentó diez iniciativas entre las que figuraban la financiación inteligente para edificios inteligentes y un reglamento para la inversión en eficiencia energética de edificios. El 8 de marzo de 2018 presentó su Plan de Acción (PACE) para que el sistema financiero respalde la agenda de energía y clima de la UE. Entre las propuestas destaca la creación de una etiqueta para los productos financieros “verdes” y la modificación de los requisitos de capital aplicables a los bancos para las inversiones sostenibles.
5 factores determinantes de la Certificación Energética de Edificios
• Existe una contradicción entre la regulación energética (Ministerio de Energía) y la regulación edificatoria (Ministerio de Fomento) que perjudica la financiación de la eficiencia energética de edificios.
• Es preciso levantar las barreras regulatorias para los contratos de rendimiento energético y el edificio de consumo de energía casi nulo. El RD 900/2015, de autoconsumo, la subida en 2013 y 2014 en un 100% del término de potencia o la transposición desordenada y parcial de las directivas europeas de eficiencia energética, han impedido el desarrollo de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
• La falta de reconocimiento al valor económico del ahorro de energía crea inseguridad jurídica y hace más difícil su financiación. También ha tenido un impacto negativo en la fiscalidad, pues apenas existen incentivos fiscales a la eficiencia energética de los edificios.
• Esta contradicción sólo la pueden romper las comunidades autónomas y los ayuntamientos, trasladando a las normas autonómicas y a las ordenanzas municipales los principios recogidos en las normas nacionales y en las directivas europeas. Solo así se reconocerá el valor económico del ahorro de energía y a la certificación energética de los edificios el poder determinante de acceso a una mejor financiación.
• Las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen las competencias en urbanismo, vivienda y ordenación del territorio para hacerlo; tienen los instrumentos de planificación, regulación y ordenación urbana, de fiscalidad, inspección y sanción para desarrollarlo; y cuentan con el respaldo de la legislación nacional y de las directivas europeas para ello.
La certificación energética es la clave del éxito o del fracaso de la eficiencia energética de edificios y el valor que le damos es el valor que realmente queremos dar a la eficiencia energética.
Este artículo se publicó originalmente en la Oficina de JGB
